Le residenze per studenti sono il nuovo eldorado del settore immobiliare

SANDRA LÓPEZ LATÓN elpais.com 14.12.19

L’offerta di posti letto per gli studenti sfollati crescerà del 22% in Spagna fino al 2022 a causa della loro elevata redditività

Sala della residenza collegiale Aravaca (Madrid), promossa dal gruppo Moraval e che ha 215 posti.

La Spagna vive un altro boom . Questa volta per residenze studentesche . Gli investitori non vedono l’ora di revocare questi progetti nel paese. Sanno cosa fanno. La Spagna è in testa alla lista delle destinazioni preferite per gli studenti Erasmus da alcuni anni (circa 100.000). In totale, ci sono 500.000 studenti sfollati che hanno bisogno di un alloggio. Tuttavia, buona parte dell’offerta è scarsa, obsoleta e poco attraente. Per finire, la redditività di ogni progetto è di circa il 5%, ben al di sopra di quella offerta da uffici o case, che va dal 3% al 3,5%.

Difficile non arrendersi ai tuoi piedi. Esistono 20 consorzi – investitori istituzionali con promotori locali e operatori nazionali o internazionali – che stanno investendo in residenze studentesche in Spagna. “Siamo impazziti. C’è un boom degli investimenti, ma non ne vedo la necessità così chiaramente.” Chi è così sorpreso è Álvaro Soto de Scals, direttore generale del Grupo Moraval, leader nello sviluppo di residenze per numero di posti letto, con un portafoglio che nel 2023 aggiungerà 6.500 posti a Madrid, Barcellona, Bilbao, Salamanca, Pamplona, Siviglia, San Sebastián e Malaga. È l’equivalente del 25% delle nuove residenze che saranno costruite nei prossimi tre anni.

L’azienda progetta, promuove, costruisce, decora e dota residenze di fascia alta e le rende chiavi in mano. Dal 2014 scrutare il settore come pochi. I loro studi di mercato sono d’oro per gli investitori istituzionali stranieri desiderosi di trovare opportunità. Quest’ultimo rivela che tra il 2019 e il 2022 l’offerta di posti letto aumenterà del 22%: 94.000 posti letto nel 2019 (3,3%), 99.500 posti nel 2020 (5,9%), 106.500 nel 2021 (7%) e 111.000 posti letto nel 2022 (4,2%). Gli investitori metteranno sul tavolo 1.000 milioni di euro fino a quella data, secondo Nick Wride, direttore di Living & Alternatives presso JLL Spagna.

A seguito di questa marcata crescita, afferma Soto de Scals, sei dei principali mercati residenziali (Madrid, Barcellona, Siviglia, Bilbao, Valencia e Pamplona) presenteranno alla fine del 2022 un’offerta di posti letto sufficiente per ospitare il 30% degli studenti sfollati. I dati attivano gli allarmi. “Non è mai successo in Spagna. La soglia dei posti è tra il 15% e il 20% e raddoppierà in sei città”, afferma il capo del Moraval. Quei letti saranno assorbiti? Finora è stato ripetuto il mantra che mancano residenze e che esiste una domanda insoddisfatta. Secondo i calcoli della JLL, ci sono forti discrepanze tra domanda e offerta, con solo 91.066 posti letto rispetto a 491.116 studenti che hanno bisogno di un alloggio. “Nel caso di Barcellona, dove costruiremo due nuove residenze, Solo il 5% degli studenti può accedere, mentre la domanda raggiunge 169.000 studenti. Inoltre, la maggior parte dell’offerta disponibile non consente loro di trovarsi in un ambiente comunitario stimolante “, secondo Ken Knott, direttore esecutivo di Vita Student, che investirà 350 milioni in città.

“Nella sezione dal 2020 al 2022, si prevede l’apertura di circa 17.500 posti letto in più. Vi è un deficit perché il numero di studenti bisognosi di alloggio è aumentato sostanzialmente negli ultimi anni e perché il processo di costruzione di una nuova residenza può dura tra due e tre anni “, afferma Pablo Callejo, direttore dei settori alternativi di CBRE Spagna, che stima che il volume degli investimenti nel 2019 sarà di circa 500 milioni.

Tuttavia, dobbiamo tenere presente che l’80% dei quasi 500.000 studenti sfollati sceglie appartamenti condivisi . Per piacere o obbligo a causa della carenza di approvvigionamento? Il settore sarà in grado di guadagnarli? Soto de Scals ritiene che dipenderà dai prezzi corrispondenti alla tasca delle famiglie spagnole. “C’è una parte degli studenti sfollati che opteranno per il soggiorno a scapito dell’appartamento condiviso, anche se costano tra il 20% e il 25% in più”, spiega. Ma, allo stesso tempo, “è prevedibile che alcuni progetti rimangano vuoti o non si materializzino”, afferma. Ci sono investitori che, in assenza di opportunità, acquistano terreni con un costo aggiuntivo fino al 40%, il che li costringerà a fissare prezzi più alti. “Questi sono quelli che potrebbero avere problemi. Il prezzo sarà letale perché, sebbene la spesa da parte dei genitori stia crescendo, chiedere 1.200 euro al mese potrebbe essere fuori mercato”, aggiunge. “Vi sono aree in cui sono proiettati numerosi nuovi progetti e alcuni potrebbero soffrire a causa della forte concorrenza. Tutto non è più valido quando si progetta il business plan per una nuova residenza; la differenziazione nella posizione e nei servizi offerti agli studenti è importante ”, osserva Pablo Callejo, che stima che il volume degli investimenti nel 2019 in Spagna sarà di circa 500 milioni.

L’esplosione di centri più moderni, vivibili e confortevoli non solo spolvererà il settore. Ridurrà anche la pressione sui prezzi degli affitti delle case, ritiene il gestore di Moraval. I nuovi progetti che vengono messi sul mercato poco o nulla hanno a che fare con le residenze a cui la Spagna era abituata. “Circa il 60% del parco tradizionale è molto obsoleto. È stato lo stesso per 30 anni. Molti centri non rispettano le norme sulle strutture e le misure di sicurezza “, afferma Soto de Scals. I centri promossi dalla sua azienda per gli investitori internazionali sono un adattamento delle residenze britanniche: il mercato del Regno Unito è stato il più attivo nell’ultimo decennio. – E una nuova generazione di stanze, o meglio di micro-appartamenti di circa 25 metri quadrati in cui ogni mobile è progettato su misura.

prezzi

“Questo non è come un hotel, devi inventare tutto. Progettiamo i mobili pezzo per pezzo. Questi sono studi con bagno, cucina, smart TV, area di lavoro e uno spazio per mangiare”, indicano in questa azienda, che ha collaborato con tre dei principali operatori di residenze studentesche paneuropee (Nexo, Livensa Living e Collegiate). Questi posti non saranno molto più costosi di quelli tradizionali, circa 900 euro più IVA al mese, dicono.

Molti sono i giocatori che vogliono sconfiggere il leader del settore, Greystar, che ha acquistato il portafoglio Resa nel 2017. La nuova offerta proviene da operatori come Nexo, Livensa Living o Collegiate, guidati da investitori come i fondi WPCarey, Invesco, CBRE GI, Axa o GSA, tra gli altri. Il gruppo londinese di Dubai, GSA, si posiziona come uno dei maggiori proprietari. Prevede di investire tra i 600 e i 1.000 milioni di euro e di raggiungere 40 centri fino al 2025. Il settore, molto frammentato, si sta preparando per un processo di concentrazione. I primi cinque operatori rappresentano a malapena il 15% del totale dei letti esistenti. E, dal 2020, si vedranno le prime vendite di portafogli da parte di investitori istituzionali.