Il mercato immobiliare di lusso di New York sull’orlo di un crollo completo?

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Dopo che gli sviluppatori di New York City hanno ignorato gli alloggi a prezzi accessibili per anni a favore dei margini di profitto più grassi sullo sviluppo del lusso (stimolati da quella che sembrava essere una ripresa post-crisi estremamente duratura), i polli stanno finalmente tornando a casa, come il Financial Times Spiega, quello che sembrava essere un fastidioso ritiro dei prezzi di vendita per le case di lusso – stimolato da una contrazione delle offerte in un momento di espansione dell’offerta – è ora destinato a metastatizzare in una completa disfatta del mercato con implicazioni al di fuori di New York City.

Inventario

A dire il vero, il numero di case invendute a Manhattan è crollato del 40% a settembre rispetto ai primi nove mesi del 2017. Questo si è tradotto in un calo medio dei prezzi di vendita del 9%. E mentre il rallentamento si è già diffuso dal mercato del lusso di Manhattan in tutto il resto dell’isola, alcuni broker credono che NYC sia il canarino nell’ammonimento della miniera di carbone di un più ampio ritiro del mercato immobiliare dopo quasi un decennio di crescita senza freni.

“Siamo nel mezzo di un rallentamento delle abitazioni negli Stati Uniti, con il primo mercato di Manhattan il primo e il più sensibile a reagire”, dice Jonathan Miller di Miller Samuel, un esperto di proprietà locali.

Tuttavia, la sovrabbondanza di case invendute è più acuta nel mercato del lusso, dove il rapporto tra case vendute e invendute è esploso nell’ultimo anno, come sottolinea il FT . E quel che è peggio, queste cifre non incorporano ciò che i broker chiamano “inventario ombra” – case invendute che vengono tenute fuori dal mercato da ansiosi intermediari che temono di provocare il panico.

Ecco una ripartizione utile dei dati di vendita che dettagliano il rallentamento nel mercato immobiliare di New York:

  • Durante il terzo trimestre di quest’anno, la casa media di Manhattan ha impiegato 137 giorni per essere venduta. Circa il 42% delle case con prezzi superiori a $ 10 milioni era sul mercato da oltre 180 giorni
  • Le case al prezzo di oltre 3 milioni di dollari comprendevano il 30% delle scorte e il 15% delle vendite nel terzo trimestre del 2018
  • Attualmente, l’imposta sulle vendite (compresa la tassa statale e municipale e la tassa sul palazzo statale) per una nuova casa da $ 2,5 milioni a Manhattan è pari al 2,8 per cento

Lo stock di case di lusso invendute si sta accumulando. Per le proprietà con prezzi superiori a $ 3 milioni, il rapporto tra le case vendute e quelle attualmente in vendita a Manhattan è passato da 1: 3 a 1: 6 in un anno, secondo Stribling. Per le case con un prezzo superiore a $ 10m, il rapporto è 1:10. Anche se un broker di Stribling ha detto che la cifra reale potrebbe essere più vicina a 1:15, dato che gli sviluppatori probabilmente hanno bassi livelli di rendimento, ansiosi di mandare il mercato ancora più in basso.

Ciò ha portato ad un accumulo in “inventario ombra” come lo chiamava un broker.

“Stanno trattenendo le case che altrimenti sarebbero attivamente attive nel marketing e che quindi si presenterebbero in cifre di inventario” , dice. Le cifre dell’inventario sono “significativamente manipolate” dalla pratica di escludere questo cosiddetto inventario ombra, secondo Miller.

Nello strato più rarefatto del mercato – case del valore di $ 10 milioni o più – i prezzi sono diminuiti di circa il 30% dal picco del 2014.

“Nel mercato a nord di $ 10 milioni, dai prezzi del picco al 10-30% dal picco del 2014”, afferma Miller. Nel terzo trimestre di quest’anno, la casa media venduta al di sopra dei $ 10 milioni è stata inferiore del 13% rispetto al prezzo richiesto, lo sconto maggiore di qualsiasi fascia di prezzo monitorata da Stribling. 

I prezzi vengono schiacciati come una voragine si apre tra le offerte e le domande. L’inventario totale è destinato ad aumentare da 6.300 nel 2017 a 7.900 nel 2019, anche se il numero di appartamenti venduti dovrebbe scendere da 1.900 a 1.800.

Con grande dispiacere degli sviluppatori di fascia alta, i bambini del manifesto per la carenza di vendite nel mercato immobiliare di Manhattan sono i membri di “Billionaires Row”. Durante il boom delle proprietà post-crisi di New York City, molti sviluppatori si sono concentrati sulle abitazioni di lusso, che tipicamente possono essere vendute ad un prezzo più alto, producendo profitti più grassi, a scapito di alloggi a prezzi accessibili. Il risultato è stato un eccesso alla fascia alta del mercato, mentre l’affittuario medio è alle prese con costi di alloggio a livelli prossimi o prossimi a tutti i tempi.

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(Per gentile concessione del FT )

E con altre 22 torri di lusso destinate a colpire il mercato tra oggi e il 2020 (compresa la Central Park Tower, che diventerà il secondo edificio più alto negli Stati Uniti) i prezzi sono pronti per una caduta ancora maggiore.

Negli ultimi tre anni, a New York, sono stati costruiti nove nuovi grattacieli residenziali (molti includono anche inquilini commerciali) più alti di 200 metri, secondo il Council on Tall Buildings e Urban Habitat. Tra l’inizio di quest’anno e la fine del 2020 ne saranno aggiunti altri 22, fornendo altri 1.412 piani a un’altezza totale di 3,6 miglia.

Questi includeranno la Central Park Tower – che diventerà il secondo edificio più alto degli Stati Uniti, raggiungendo i 472m, quando sarà completata nel 2020 – e la 111 West 57th Street, che raggiungerà i 435m una volta completata l’anno prossimo.

Oltre il 2020, la cotta dell’inventario invenduto potrebbe creare un circolo vizioso in quanto gli sviluppatori sono costretti a mettere più scorte sul mercato, poiché la loro convinzione che questo calo dei prezzi è stato solo un blip inizia a svanire.

“Molti di questi sono stati bloccati nel 2015 quando il mercato ha iniziato a girare quando c’era la convinzione che si trattasse di un blip. Ora che i prestatori di queste aziende non possono più aspettare, così tante delle case che probabilmente arriveranno online fino al 2018 e 2019 saranno le unità più grandi e ad alto valore. “

Uno dei fattori che guidano l’eccesso di abitazioni a New York è la legge sulla riforma fiscale repubblicana che è entrata in vigore all’inizio di quest’anno. Il tetto massimo delle deduzioni dettagliate relative alle imposte statali e locali (inclusa l’aliquota fiscale non trascurabile della proprietà di New York) ha reso più economico il noleggio anziché il buy. Ironia della sorte per gli sviluppatori immobiliari di New York (un gruppo che comprende il presidente Trump), questa legge fiscale non poteva arrivare in un momento peggiore. Le tasse di proprietà sui nuovi sviluppi sono particolarmente elevate, con un broker che stima che gli acquirenti di un condominio da $ 3 milioni pagheranno $ 44.000 all’anno in tasse di proprietà per la città, escluse le altre imposte non correlate.

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E tra gli appartamenti per i quali i broker riescono a trovare un acquirente, molti di loro si stanno voltando e mettono in affitto l’unità entro sei mesi. Secondo Street Easy, un totale di 1.313 appartamenti venduti di recente sono stati elencati per il noleggio entro sei mesi, il numero più alto da quando l’azienda ha iniziato a raccogliere dati dodici anni fa. Questo aumento dell’offerta di alloggi può effettivamente negare l’impatto della vendita sul mercato più ampio, poiché i potenziali acquirenti potrebbero invece scegliere di affittare.

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Imperterriti, gli sviluppatori stanno adottando una serie di tattiche, dal trasferimento dei pagamenti delle commissioni per incentivare i broker, all’offerta di sostenere una parte del carico fiscale sostenuto dagli acquirenti.

Ciò nonostante, gli sviluppatori stanno cercando una serie di tattiche per evitare di tagliare i prezzi. Per incentivare i broker, stanno spostando i pagamenti delle commissioni dalla data in cui una vendita è chiusa alla data in cui è stata concordata, che può essere di due anni prima, afferma Derderian.

Gli acquirenti vengono attirati con offerte per pagare le tasse di trasferimento, che coprono la tassa sul palazzo – un ulteriore 1% di tasse sulle case che costano più di 1 milione di dollari – parcheggi gratuiti (che attualmente ti ridanno $ 750.000 alla torre residenziale che verrà presto completata a 220 Central Park South), aggiornamenti interni o cash back da spendere per l’appartamento.

Il vantaggio per gli sviluppatori di tali vantaggi è che limitano le riduzioni dei prezzi, lusingando lo stato del mercato con i prezzi ufficiali, afferma Derderian.

Quando è stato lanciato, agli acquirenti di case di Beekman Residences in Downtown veniva offerta una carta regalo da $ 10.000 da spendere presso l’hotel nello stesso edificio. Se la traiettoria corrente del mercato continua, quella potrebbe non coprire la barra della barra per affogare i loro dispiaceri.

Ma queste tattiche possono funzionare solo per così tanto tempo. Alla fine, i venditori dovranno fare i conti con quello che è diventato uno squilibrio fondamentale nel mercato immobiliare di New York. E l’ironia è che gli affittuari, che hanno meno opzioni a prezzi accessibili che mai, non troveranno molto sollievo in mezzo al calo dello sviluppo che quasi sicuramente ne conseguirà.