BBVA riceve più di una dozzina di offerte per l’Operazione Chamartín

S.ARANCIBIA / R.ARROYO / R.RUIZMADRID expansion.com

27.9.19

Nell’immagine, una ricreazione di Madrid Nuevo Norte, progetto per l’espansione della Castellana. 

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I Socimi, insieme a fondi sovrani, hedge fund e sviluppatori internazionali, si sono avvicinati alla banca per esplorare il loro ingresso nel megaprogetto immobiliare.

L’operazione Chamartín, la megaplan urbana per lo sviluppo del nord della capitale, battezzata con il nome di Madrid Nuevo Norte, inizia il suo tratto finale dopo quasi un quarto di secolo di paralisi e l’interesse degli investitori e dei promotori a partecipare al progetto è moltiplica. 

Fonti di mercato sottolineano che, negli ultimi mesi, BBVA ha ricevuto più di una dozzina di campioni di interessi da Socimis, fondi sovrani, promotori internazionali, hedge funds e fondi infrastrutturali. Le banche di investimento, per conto di terzi, hanno recentemente tenuto incontri con la banca per esplorare l’ingresso nella società Castellana Norte District (DCN), controllata da BBVA, che è il promotore di questo sviluppo, che includerà 10.500 case e un Centro d’affari con oltre un milione di metri quadrati di uffici e tre grattacieli, uno dei più alti di Madrid, vicino a una stazione rinnovata di Chamartín.

Potenziali partner

Tra quelli interessati a uno dei principali sviluppi previsti per la capitale c’è Merlino, che ha conversazioni con la banca per analizzare la sua entrata nel progetto, come annunciato ieri Cinco Días. Queste conversazioni “esplorative” sono, per il momento, in una fase “molto iniziale”, come confermato da EXPANSION, poiché l’eventuale trasmissione di una parte della partecipazione della banca a Madrid Nuevo Norte non si sarebbe verificata, in ogni caso, prima Che il progetto abbia l’approvazione della Comunità di Madrid, prevista per la fine dell’anno.

Socimi si unisce così ad altri potenziali investitori che si stanno avvicinando alla banca. Pertanto, tra gli interessati vi sono l’investitore canadese Brookfield e il fondo sovrano Qatar Investment Authority, proprietari del proprietario di Canary Wharf, come anticipato da EXPANSION il 17 settembre.

Finora, circa 200 milioni sono stati assegnati alla progettazione del progetto e ad altre procedure ad esso correlate. La cosa ragionevole è che i disinvestimenti, sia di BBVA che del suo partner SanJosé, si materializzeranno nel tempo, il che consentirà ai partner di rendere redditizi gli investimenti fatti finora e, soprattutto, i tempi di attesa (vedi informazioni allegate ). È un progetto che, per le sue dimensioni, durerà per diversi decenni e si stima che occorreranno almeno venti anni per il suo pieno sviluppo.

In caso di optare per Merlin, la Socimi potrebbe acquistare una partecipazione al progetto, mentre la BBVA riceverà in cambio azioni della Socimi. Lo scambio si baserebbe sul valore contabile di entrambe le società e inizierebbe con il trasferimento del 2% di Merlin a BBVA (al momento arrivava a possedere il 6,5%), una percentuale che aumenterebbe in seguito, sottolineano queste fonti.

Sebbene Merlin sia una Socimi e la sua attività si basi sull’affitto, non sulla promozione, date le sue dimensioni – ha un patrimonio di 12.375 milioni di euro – il progressivo sviluppo del progetto gli permetterebbe di conformarsi alle normative Socimis. Questa legge indica che queste società devono allocare almeno l’80% dei loro beni al noleggio.

Inoltre, nonostante il peso dell’alloggiamento nel progetto sia rilevante, una volta eseguiti tutti gli incarichi rilevanti per DCN, ci saranno meno di 250.000 metri quadrati di terreno per l’alloggio gratuito, che è compreso tra 2.000 e 2.200 unità. Il resto rimarrà nelle mani di Adif, del Consiglio Comunale, della Comunità di Madrid e di altri promotori privati.

DCN è controllata da BBVA, che detiene una partecipazione del 75,54% con un valore contabile netto di 98 milioni. Il gruppo di costruzione SanJosé ha il restante 24,46%. Questo sviluppatore ha i diritti su gran parte del territorio in cui verrà sviluppato il progetto e che è ancora nelle mani di Adif. L’amministratore ferroviario riceverà 1.245 milioni quando avrà luogo l’approvazione finale.

I prossimi passi

L’approvazione della Comunità di Madrid segnerà un’altra pietra miliare nel progetto, poiché sarà in quel momento in cui verrà effettuato il pagamento per la terra di Adif. L’importo concordato per il pagamento è pari a 984 milioni di euro, che saranno pagati attraverso un mutuo entro 20 anni e con un interesse del 3%, il che comporterà ulteriori 261 milioni. Adif e DCN hanno concordato di modificare la formula di pagamento per il terreno nel 2015.

Inizialmente, il pagamento è stato stabilito in base a benefici futuri, ma le parti hanno infine concordato un pagamento fisso in modo che la società pubblica non dovesse assumersi il rischio del promotore.

Si stima inoltre che il progetto richiederà un investimento congiunto di oltre 7.000 milioni di euro, compreso il pagamento ad Adif, e consentirà la creazione di 241.700 posti di lavoro per tutto il periodo di esecuzione, che sarà esteso per almeno venti anni.

Più di un quarto di secolo di storia

  • Nel 1993, Renfe si aggiudicò la terra a Chamartín.Duch, una società del gruppo Argentaria (ora parte della BBVA), vinse il concorso. Quattro anni dopo, viene approvato un “Piano generale di pianificazione urbana” (PGOU).
  • Nel 2002 la PGOU del 1997 è stata riformata con l’approvazione della Comunità e nel 2008 è stato firmato il testo iniziale dell’accordo sullo sviluppo urbano. 
  • La sessione plenaria del Concistoro approva il Piano di riforma interna parziale nel 2011, ma nel 2013 il TSJ stima che violi un articolo della Legge sulla terra.
  • Nel 2015, DCN, successore di Duch, ha lanciato un nuovo progetto che è stato inizialmente approvato a febbraio. L’approvazione finale è stata ritardata dalle elezioni.
  • Nel 2016, il governo di Manuela Carmena ha respinto l’approvazione e presentato un piano alternativo che ha portato all’attuale progetto. 
  • Madrid Nuevo Norte è stata approvata dal nuovo Consiglio Comunale da luglio, guidato da José Luis Martínez-Almeida, ed è in attesa di approvazione da parte della Comunità di Madrid.