L’esplosione invisibile degli affitti: quando la vita diventa più costosa

Norbert Häring handelsblatt.com 14.12.19

La percezione degli affitti in aumento muove persone e politica, ma quasi nessuna di esse può essere vista nelle statistiche. Giusto?

È possibile vedere le foto di lunghe file di cacciatori di appartamenti durante le visite. Le persone sono oltraggiate da un’esplosione almeno percepita di affitti. I politici reagiscono. Berlino ha deciso un forte congelamento degli affitti . Nel territorio federale, le regole per gli aumenti degli affitti sono state rafforzate più volte. Tutto per alleviare la rabbia e le preoccupazioni degli elettori circa lo spostamento di inquilini con esperienza di sé, temuto o guidato dai media attraverso aumenti esorbitanti dell’affitto.

Tuttavia, se provi a trovare la ragione di questa eccitazione nelle statistiche ufficiali sul mercato immobiliare, incontrerai difficoltà. L’inflazione degli affitti sta accelerando, ma difficilmente può essere definita un’esplosione se gli affitti sono aumentati dell’1,1% nel 2016, dell’1,4% nel 2017 e dell’1,6% nel 2018.

Questo è molto inferiore ai prezzi delle case, che sono aumentati del 45 percento dal 2010 al 2018, ovvero circa il cinque percento all’anno. Ovviamente, il forte aumento dei prezzi degli immobili non influisce quasi mai sugli affitti. Ciò non è del tutto plausibile, poiché i tassi di interesse sono diminuiti drasticamente allo stesso tempo. Questi determinano i rendimenti che possono essere raggiunti con altre forme di investimento invece di affittare.

L’Ufficio federale di statistica spiega il leggero aumento dell’indice degli affitti, che è in netto contrasto con l’esplosione percepita degli affitti, come segue: Il problema è fortemente concentrato nelle aree metropolitane attraenti e si presenta in particolare con i nuovi affitti.

L’andamento dei prezzi degli affitti nell’indice dei prezzi al consumo (CPI), d’altra parte, rappresenta gli affitti di tutti gli appartamenti in affitto in Germania . La maggior parte degli appartamenti in affitto non si trova nelle aree metropolitane e sono occupati da inquilini che vi abitano da molto tempo.

Affitti di inventario bassi

Secondo gli statistici, il periodo medio di noleggio è di circa dieci anni. Ciò significa che solo un decimo degli immobili in affitto cambia inquilini ogni anno. Di conseguenza, l’impatto della riabilitazione sull’andamento dei prezzi degli affitti è inferiore all’uno percento in media al mese. La locazione iniziale di alloggi di nuova costruzione è trascurabile in termini di quantità.

L’ultima revisione della misurazione dell’inflazione ha persino ridotto in qualche modo l’inflazione ufficiale degli affitti per il 2016 e il 2017. La ragione di ciò è che i diversi tipi di proprietari sono ora differenziati e inclusi nel campione con la loro quota effettiva nello stock totale.

I piccoli proprietari privati che hanno aumentato gli affitti ora rappresentano il 66 percento del campione. In precedenza, erano sottorappresentati dalle associazioni di case private che colpivano più duramente e le cooperative e gli enti pubblici che erano nel mezzo degli aumenti degli affitti.

Ma le differenze non sono grandi. Dal 2016 al 2018, i piccoli proprietari hanno aumentato gli affitti di un totale di tre, le cooperative e il pubblico di poco meno di quattro e le associazioni immobiliari private di circa il cinque percento.

Tuttavia, gli affitti inferiori nel portafoglio non sono una consolazione per il dieci percento della popolazione in affitto che desidera o ha bisogno di cambiare appartamento e per i giovani che sono nuovi ai potenziali inquilini. Ti trovi di fronte ai prezzi degli appartamenti appena affittati e di solito sono molto più costosi degli affitti esistenti.

Nel 2018, gli statistici hanno utilizzato una valutazione speciale per determinare l’aumento degli affitti per i noleggi nelle sette città più grandi. Hanno avuto un aumento medio dell’11%. Quindi c’è qualcosa come un’esplosione dei prezzi in questo sottosegmento.

Gli inquilini che si sono trasferiti nei loro appartamenti solo dal 2015 hanno pagato un buon 21 percento in più nel 2018 in queste città a € 10,80 al metro quadro rispetto a quelli che hanno avuto il loro appartamento da molto tempo. Pagano in media 8,90 euro. L’affitto medio per metro quadrato in Germania è di 6,90 euro.

La maggior parte dei nuovi arrivati e dei nuovi arrivati apparentemente appartiene ai migliori guadagni, o preferisce vivere con meno spazio vitale. Perché il costo delle abitazioni in proporzione al reddito disponibile è di poco inferiore al cinque percento in più per i nuovi inquilini che per i vecchi inquilini.

Maggiore rischio di povertà

Ma non tutti i lavoratori a basso reddito hanno l’opportunità di rimanere nel suo appartamento esistente a affitti relativamente bassi. Ristrutturazioni con aumenti degli affitti, cessazione, allargamento della famiglia o un nuovo lavoro possono forzare o suggerire un cambiamento. Secondo il gruppo socioeconomico (SOEP), il tasso di rischio di povertà delle famiglie degli inquilini nel 2016 è stato di poco inferiore al 30% e la tendenza è in aumento. Per i proprietari di case, questo tasso è solo del quattro e mezzo percento, con una tendenza leggermente in calo.

Il rischio di povertà tra le famiglie degli inquilini è aumentato di ben dodici punti percentuali dal 2003 e di quasi il cinque percento dal solo 2008. Secondo un’altra statistica, il campione di reddito e consumo, nel 2013 il tasso era già superiore al 30 percento, con una tendenza al rialzo. Quelli a rischio di povertà sono quelli che hanno meno del 60 percento del reddito medio a loro disposizione. Questa soglia era di circa 1100 euro per i single nel 2016.

Già nel 2012, la popolazione a rischio di povertà ha speso tra i due quinti e la metà del proprio reddito netto già basso per gli alloggi, compresi i costi non legati al consumo. Nel 2012, questo era quasi il doppio della media della popolazione, secondo una presentazione del Ministero federale dell’edilizia nel dicembre 2013.

Coloro che si trovano all’estremità superiore della zona a rischio di povertà con 1100 euro e spendono 550 euro per l’edilizia abitativa hanno poco più del tasso di assistenza sociale. Ciò consente di valutare la minaccia che un necessario cambio di residenza rappresenta per questo folto gruppo di persone, in vista del pagamento degli affitti, spesso dovuto in quel momento, significativamente più elevato.

Date queste cifre, si può presumere che molte persone debbano fare i conti con condizioni di vita inadatte. Questo problema non è visibile nelle statistiche dei prezzi di noleggio.