Il mondo ha bisogno di magazzini adesso e Blackstone li ha presi

Noah Buhayar bloomberg.com 24.3.20

Prima della crisi del coronavirus, il private equity faceva una grande scommessa sulle strutture logistiche.

Mentre i negozi dalla California a New York chiudono per rallentare la diffusione del nuovo coronavirus, i grandi centri di distribuzione di Amazon.com Inc. sono un alveare di attività. La domanda di beni di prima necessità è stata così frenetica che il colosso dell’e-commerce sta temporaneamente limitando le spedizioni di articoli non indispensabili alle sue strutture. Vuole anche assumere 100.000 lavoratori per migliorare le operazioni, in un momento in cui è probabile che milioni di persone in altri settori perdano il lavoro. Le mosse hanno sottolineato il valore di un tipo di edificio che gli investitori immobiliari stavano già recuperando: i magazzini.

L’anno scorso, Blackstone Group Inc. ha acquistato proprietà industriali per oltre 25 miliardi di dollari, tra cui magazzini e strutture logistiche , secondo Real Capital Analytics. La società di private equity ora possiede più di questo spazio negli Stati Uniti rispetto a qualsiasi altro gruppo, tranne Prologis Inc. , la società di investimento immobiliare , che sta anche diventando più grande grazie alle acquisizioni. Le due società hanno circa un miliardo di piedi quadrati tra loro, più dei loro prossimi 10 maggiori concorrenti messi insieme, secondo CBRE Group Inc.

In un mondo in cui i venditori online sono pronti ad accelerare il loro guadagno nella quota di mercato, alcuni vedono Blackstone, Prologis e altri proprietari terrieri che beneficiano di uno dei pochi punti luminosi in un panorama di investimenti cupo. “Non c’è dubbio che le crescenti vendite di e-commerce sono un vento secolare che persisterà indipendentemente dall’ambiente economico, soprattutto ora che è impossibile acquistare qualcosa in un negozio fisico”, afferma Eric Frankel, analista senior di Green Street Advisors. “Questa è la principale tesi rialzista sul perché l’industrial andrà bene.” Ma la profondità della recessione che gli Stati Uniti stanno affrontando mette gli investimenti anche nelle aziende più essenziali sotto una nuvola.

Ben prima del coronavirus, gli investitori immobiliari erano attratti dai fondamenti dei magazzini e pagavano per loro prezzi elevati. La fornitura di spazio vicino alle città necessaria per la consegna dell’ultimo miglio è stata particolarmente limitata e i tassi di posti vacanti in tutto il settore sono passati al di sotto del 5%. Ciò ha permesso ai proprietari di trasferire gli affitti regolari agli inquilini, contribuendo ad aumentare il valore di queste proprietà del 34% nei tre anni conclusisi il 29 febbraio, secondo Green Street.

Anche con una forte domanda da parte di artisti del calibro di Amazon, tali valutazioni sono ora in discussione. La necessità di magazzini segue da vicino l’attività economica. (Per sottolineare il punto, Prologis si è vantato che il 2,5% del prodotto interno lordo globale passa attraverso i suoi centri di distribuzione.) Un rallentamento mondiale eliminerà parte, se non tutti, del potere di determinazione dei prezzi dei proprietari. Il risultato operativo netto del settore è sceso durante la recessione precedente.

“È ancora essenzialmente il tipo di proprietà commerciale più sicuro in cui investire” 

Anche l’e-commerce è solo una parte della domanda di magazzino. Gran parte dello spazio viene utilizzato dalle industrie che stanno per affrontare la crisi, dall’industria automobilistica al settore petrolifero e del gas. Mentre la necessità di spazio probabilmente reggerà meglio che nell’ultima recessione, “ci sono cose a cui non pensi che saranno influenzate”, dice Frankel.

Già, alcuni inquilini hanno iniziato a chiedere di ritardare i pagamenti degli affitti a causa della pandemia, afferma Jeff Cannon, amministratore delegato esecutivo nel sud della California per l’intermediazione immobiliare Savills. Ma la ricaduta economica non si è ancora tradotta in tassi di leasing più bassi per i suoi clienti, dice. “La disconnessione è che l’inquilino vuole sollievo, ma il mercato è ancora stretto come un tamburo in termini di offerta.”

Finora, gli investitori hanno mostrato meno preoccupazione per il debito alla base dell’immobiliare industriale di quanto non abbiano, per esempio, i prestiti nello spazio al dettaglio. Prologis e la maggior parte degli altri REIT quotati in borsa che possiedono magazzini non sono troppo sfruttati, il che dovrebbe consentire loro di superare un periodo difficile, secondo Frankel. “È ancora essenzialmente il tipo di proprietà commerciale più sicuro su cui investire”, afferma James Breeze, responsabile globale della ricerca industriale e logistica della CBRE.

Un calo dei valori di magazzino potrebbe persino indurre alcuni attori a consolidare ulteriormente il settore, afferma Lindsay Dutch, analista di Bloomberg Intelligence. “Prologis ha appena acquistato due società, una delle quali era piuttosto grande, quindi penso che potrebbero aver bisogno di un po ‘di tempo prima di assumere qualcos’altro”, aggiunge. Blackstone, tuttavia, “sicuramente avrebbe la flessibilità”. Prologis ha rifiutato di commentare potenziali acquisizioni. Una portavoce di Blackstone afferma che il settore immobiliare industriale rimane il tema di investimento più convinto. Per i proprietari terrieri che riescono a superare l’imminente rovina economica, potrebbero esserci spunti ancora maggiori. Gli shock passati alle catene di approvvigionamento, come il terremoto e lo tsunami che hanno colpito il Giappone nel 2011, hanno convinto molte aziende che avrebbero dovuto tenere più inventario a portata di mano per evitare di esaurire le parti chiave, afferma Chris Caton, vice presidente senior della strategia globale e analisi a Prologis . “Questa sarà una caratteristica distintiva del settore nei prossimi anni”, afferma. Più inventario, ovviamente, significa più domanda per un posto dove metterlo.