Commento: i posti migliori per acquistare immobili dopo la pandemia

investmenteurope .net 4.5.20

Lief Simon , che ha vissuto e lavorato in sette paesi in cinque continenti, ha gestito aziende in 10 paesi e posseduto proprietà in 21, analizza il mondo alla ricerca di opportunità immobiliari dopo la covida pandemia del 19, dal Brasile alla Grecia. 

Come saranno i mercati immobiliari globali dopo la pandemia covid-19? Non credo che vedremo cali dal 40% al 70%, come abbiamo fatto sulla scia della crisi globale del 2008-09, quando i mercati immobiliari di tutto il mondo hanno avuto enormi successi con poche eccezioni. Tuttavia, i mercati localizzati e le singole proprietà sperimenteranno tali livelli di riduzione dei prezzi, anche se solo in termini di dollari USA.

Sconti valutari
Vale a dire, una delle maggiori opportunità create dall’attuale crisi ha a che fare con il potere d’acquisto sovralimentato del dollaro USA. Il peso colombiano e il real brasiliano si sono notevolmente indeboliti rispetto al dollaro USA dall’inizio della crisi del virus. Questi paesi sono esportatori di petrolio e produttori di materie prime. I valori delle loro valute dipendono dalle loro capacità di vendere quei prodotti sul mercato globale in dollari e poi scambiare quei dollari in pesos e reais. Il peso colombiano o il reale brasiliano torneranno ai livelli pre-virus una volta che la crisi si placherà e i prezzi del petrolio inizieranno a riprendersi? Probabilmente. Nel frattempo, le proprietà di questi paesi si distingueranno per gli acquisti a livello di crisi per i possessori di dollari USA.

Proprietà in affitto
I noleggi a breve termine sono un elemento chiave di qualsiasi portafoglio immobiliare globale, la scelta migliore per generare flussi di cassa diversificati all’estero. Qual è l’immagine post covid-19 per questa asset class? Il business delle case vacanze è scomparso durante la notte quando i confini sono stati chiusi e gli aerei hanno smesso di volare. Gli hotel vengono convertiti in ospedali in alcuni paesi. I noleggi a breve termine vengono ripristinati come a lungo termine. Questo è uno dei vantaggi di possedere un affitto ammobiliato. Puoi riposizionarlo in base alla domanda del mercato.

A Dublino, in Irlanda, l’inventario disponibile degli affitti a lungo termine è aumentato dell’83% a marzo 2020 rispetto a marzo 2019, mentre le quotazioni di affitti a breve termine su Airbnb sono diminuite. Dall’avvento di Airbnb, molte città hanno visto un forte calo delle forniture di noleggio a lungo termine, aumentando il costo degli alloggi per i locali. In una destinazione turistica attiva, un noleggio a breve termine può produrre un rendimento netto molto più elevato rispetto a un noleggio a lungo termine. Ora vedremo un cambiamento drammatico, che è una buona notizia per i locali in cerca di alloggi a prezzi accessibili.Le opzioni di finanziamento istituzionale per gli investitori stranieri rischiano di ridursi sul terreno per un certo periodo. “

Puoi facilmente passare da un noleggio a breve a lungo termine in una città europea, ma fare un cambiamento del genere non ti porterà lontano in una località turistica come Playa del Carmen, in Messico, dove c’è quasi zero noleggio a lungo termine richiesta. Aspettati, quindi, di vedere prezzi di affitto per le vacanze enormemente scontati in destinazioni come Playa del Carmen quando le persone ricominceranno a viaggiare. Aspettatevi anche di vedere gli immobili in vendita a prezzi scontati dai proprietari che hanno bisogno di vendere i loro investimenti immobiliari per sostenere le loro situazioni finanziarie personali a casa o perché una perdita prolungata del flusso di cassa li ha portati indietro sui pagamenti dei mutui.

Come ricordo te (e me stesso), la leva è un’arma a doppio taglio. Potresti non doverti preoccupare se la leva finanziaria sarebbe una buona idea per il tuo investimento immobiliare all’estero per qualche tempo dopo il riavvio del mondo. Le banche dei paesi in cui il finanziamento è stato un’opzione per gli acquirenti stranieri si concentreranno sull’aiutare prima i locali a riprendersi. Le opzioni di finanziamento istituzionale per gli investitori stranieri rischiano di assottigliarsi sul terreno per un certo periodo.

D’altra parte, prevedo anche che troveremo venditori e sviluppatori più aperti a termini più creativi di quanto non lo siano stati da molto tempo, specialmente nei mercati latinoamericani dipendenti da acquirenti stranieri. Cerca le finestre del mercato dell’acquirente a Panama e in Belize, ad esempio. Alcuni mercati in Europa stanno già sperimentando ampi cali dei prezzi immobiliari. La Grecia è in cima alla lista. Credo che questo paese rappresenterà un’opportunità autentica di sangue nelle strade.

Inoltre, mi aspetto che i prezzi in Portogallo, dove i valori si sono notevolmente apprezzati tra il 2015 e il 2019, in particolare a Lisbona, a Porto e a Lagos, si ammorbidiranno e forse diminuiranno quando l’offerta repressa verrà rilasciata dopo la riapertura dell’Europa. La finestra di opportunità qui, tuttavia, sarà breve.

I fondi di investimento immobiliare sono seduti in contanti che stavano cercando di investire nella crisi pre-coronavirus. Vorranno investire quel capitale non appena saranno in grado. Mentre questi fondi in genere cercano grandi affari, potrebbero anche lavorare con agenzie immobiliari per acquistare blocchi di inventario se i prezzi sono giusti. Allo stesso tempo, i singoli investitori usciranno fuori bordo quando potranno ricominciare a viaggiare. Fai subito le tue ricerche di mercato e preparati ad agire rapidamente quando i confini del mondo saranno di nuovo aperti.

Agricoltura
Mentre gli affitti a breve termine producono un flusso di cassa pari a zero durante l’arresto globale, le proprietà agricole continuano a coltivare cibo e le persone continuano a mangiare. Tutto ciò significa che le colture devono essere raccolte. Paesi come gli Stati Uniti e la Germania fanno affidamento sui lavoratori migranti per i loro raccolti. Con le frontiere chiuse, gli agricoltori in questi paesi sono preoccupati per come saranno in grado di portare i loro raccolti prima che marciscano nei campi. Nei paesi che ho raccomandato di prendere in considerazione per investimenti agricoli chiavi in ​​mano – Panama, Argentina e Brasile – gli agricoltori non fanno affidamento sul lavoro dei migranti. Un altro vantaggio della diversificazione.

La parte più resistente di qualsiasi portafoglio di investimenti immobiliari durante la crisi sarà il legname. Agli alberi non importa di un virus. E, anche con meno attenzione da parte dei custodi durante il periodo di blocco, continuano a crescere attraverso crisi sanitarie e finanziarie.

Nel frattempo, i prezzi dell’oro e i mercati azionari continuano sulle montagne russe. Il settore immobiliare rimane la tartaruga lenta e costante nella corsa per costruire ricchezza. I rendimenti degli affitti diminuiranno nel 2020 per molti investitori in tutto il mondo, anche se i valori della tua proprietà subiranno colpi solo se sei costretto a vendere. Se non hai bisogno di liquidità, resisti.

Quando il mondo riaprirà dopo la crisi, avrai una finestra limitata per sfruttare le opportunità che questa crisi avrà creato. Approfittane e sarai ancora meglio posizionato per la prossima crisi.