Immobili: cosa significano altri anni con un interesse negativo per il mercato

Finews.ch 19.5.20

A causa delle misure di emergenza innescate dalla crisi della corona, la fine dell’interesse per la penalità si è spostata in lontananza. Un nuovo studio vede ora cinque, a volte sorprendenti, conseguenze per il mercato immobiliare svizzero.

Alla fine del 2014, la Banca nazionale svizzera (BNS) ha introdotto tassi di interesse negativi per indebolire il franco svizzero. Da allora, il mercato immobiliare è stato esposto a enormi distorsioni che incidono direttamente sul business degli interessi delle banche locali.

Un allontanamento dal tasso di interesse di penalità ha fatto molta strada a causa degli effetti della pandemia della corona, come hadetto UBS in uno studio martedì: dato l’aumento del debito pubblico e l’offerta di moneta della banca centrale in Europa, la fine delle politiche negative sui tassi di interesse in Svizzera e in Europa non è ancora in vista, ha avvertito la grande banca.

Dall’esperienza degli ultimi cinque anni, gli esperti UBS traggono le seguenti conclusioni per l’ulteriore sviluppo del mercato immobiliare:

1. La proprietà della casa diventa un investimento

I tassi di interesse negativi hanno contribuito al fatto che le case sono percepite più come beni di investimento e meno come beni di consumo. Molte famiglie hanno quindi acquistato proprietà abitative non solo per uso personale, ma come investimento.

Anche con l’auto-utilizzo, il rendimento del capitale proprio è impressionante dal 4 al 5 percento con un prestito di due terzi. Alla luce delle volatili borse valori, l ‘”oro concreto” sta quindi diventando ancora più attraente – qualcosa che dovrà essere preso maggiormente in considerazione nella consulenza patrimoniale e pensionistica.

2. I posti vacanti persistono

Un gran numero di appartamenti liberi dovrebbe effettivamente comportare una riduzione dell’offerta. Tuttavia, i bassi tassi di interesse hanno mantenuto alte le attività di costruzione, impedendo allo sviluppo dell’offerta di adattarsi alla domanda inferiore.

L’attività di costruzione si è appiattita per alcuni trimestri, come hanno scoperto gli esperti di UBS. A lungo termine, tuttavia, il numero di appartamenti vuoti non dovrebbe più scendere ai livelli precedenti al 2015, si aspettano.

Ciò aggiunge un ulteriore elemento di incertezza al mercato qualora i prezzi scendessero. Perché allora i proprietari con molti posti vacanti sono sottoposti a forti pressioni di vendita.

3. Il periodo di detenzione si allunga

Le proprietà di rendimento sono in forte espansione dal 2015. Tuttavia, vi sono limiti al potenziale al rialzo dei prezzi: la durata dell’impegno di capitale è estremamente lunga e i rischi sui tassi di interesse a lungo termine sono elevati.

Inoltre, i costi di transazione sono significativi quando il livello dei prezzi è elevato rispetto al reddito da locazione. Chiunque acquisti deve quindi rimanere il proprietario per un tempo molto lungo, il che a sua volta ha conseguenze sull’offerta.

4. Il denaro dei contribuenti fluisce in oggetti di rendimento

A causa dei tassi di interesse negativi, i rendimenti sono scesi così tanto che i lavori di ristrutturazione totali sono spesso più redditizi rispetto all’acquisto di un’altra proprietà. La possibilità di ricevere sussidi governativi aumenta ulteriormente l’incentivo a rinnovare.

A seconda del Cantone e delle misure adottate, i fondi statali per ristrutturazioni legate all’energia possono rappresentare fino al 30 percento dei costi di ristrutturazione.

5. Continua la pressione sul core business delle banche al dettaglio

I rendimenti spesso negativi delle obbligazioni fanno sembrare i mutui un’alternativa di investimento interessante per i fondi pensione e gli assicuratori. Ciò garantisce che gli investitori istituzionali (come i fondi pensione e le compagnie assicurative) siano sempre più in concorrenza con le banche nei nuovi affari con i mutui per la casa. Il risultato è un’erosione del margine nelle case dei soldi.

UBS riconosce anche una segmentazione del mercato: gli investitori istituzionali chiedono mutui sproporzionatamente a basso rischio. Ciò dovrebbe aprire un divario nei tassi di interesse tra proprietà prestate moderatamente in buone posizioni e proprietà fortemente prestate in posizioni povere.