Mercato immobiliare: inquietante immagine di uffici orfani

Finews.ch 9.6.20

La performance dei fondi immobiliari svizzeri lo dimostra: le prospettive per gli spazi commerciali e per gli uffici sono desolate. Soprattutto, le conseguenze saranno avvertite dai fondi pensione.

La pandemia di corona è contenuta e le misure di protezione sono state ampiamente revocate. Tuttavia, non esiste ancora un singolo dipendente negli uffici open space di banche, assicuratori, società di servizi e studi legali, come scrive Credit Suisse (CS) nel suo monitor immobiliare per il secondo trimestre del 2020. Viene visualizzata un’immagine inquietante dello spazio degli uffici orfani.

Parallelamente a ciò sulle borse: gli investimenti immobiliari orientati alle aree di business hanno registrato una forte flessione dei prezzi a marzo, come tutti gli investimenti azionari. Ma mentre le borse si sono quasi completamente riprese dalla crisi, rimane lo scetticismo sugli investimenti immobiliari.

Punto interrogativo sulla domanda di spazi per uffici

Anche le società di capitali e i fondi immobiliari focalizzati sugli immobili commerciali non si sono ripresi. Sono diminuiti del 7,5 percento e del 9,3 percento dall’inizio dell’anno.

La prospettiva cupa non è stata nascosta nemmeno agli investitori, secondo il CS. Perché la domanda è: questo spazio di ufficio orfano sarà nuovamente occupato ad un certo punto? Quanto ridurranno i loro uffici, le società finanziarie e di servizi, lasceranno i dipendenti nel loro ufficio a casa e taglieranno i lavori? Il consumatore tornerà allo shopping offline nei negozi nelle vie dello shopping?

Fondi pensione con rischio cluster immobiliare

Queste domande sono estremamente rilevanti dal punto di vista economico, poiché il settore immobiliare in Svizzera rappresenta circa l’11 percento della produzione economica. La questione è particolarmente rilevante per i piani pensionistici: negli ultimi anni i fondi pensione svizzeri hanno effettuato ingenti acquisti in investimenti immobiliari.

Mentre la loro quota nell’asset allocation era ancora del 18,5 percento nel 2009, era quasi il 25 percento alla fine del 2018, come si può vedere dallo studio sui fondi pensione di Swisscanto . Di recente si è parlato di “veri e propri rischi a grappolo” che i fondi pensione avrebbero accumulato con investimenti immobiliari.

Potenziali risparmi nello spazio ufficio riconosciuto

Si ipotizza se l’attuale crisi degli investimenti immobiliari si intensificherà o se i valori recupereranno. Gli economisti di CS scrivono che Corona è un grande acceleratore di tendenze esistenti come l’home office. Molti team di gestione hanno riconosciuto il potenziale di risparmio inattivo e flirtano con riduzioni di spazio.

Gli economisti CS hanno chiesto alle aziende quanto sarebbe elevato il carico di lavoro dei loro dipendenti dal loro ufficio di casa: si aspettano una media del 14 percento. Tuttavia, solo una parte di questo sarebbe convertito in risparmi nello spazio ufficio. Secondo il sondaggio, le aziende qui prevedono una riduzione del 7 percento.

Ritorni immobiliari interessati

Secondo le previsioni del CS, l’orizzonte temporale decennale aumenterà in media del 15 percento. A causa di altre tendenze strutturali, la domanda degli uffici alla fine diminuirà di meno. Ma le conseguenze sono chiare: gli affitti degli uffici ne risentono – e con esso i ritorni sugli immobili.

C’è un’altra grande sfida per i fondi pensione: non solo devono far fronte al contesto dei tassi di interesse negativi, ma anche con gli investimenti immobiliari un prosciugamento strutturale di una delle loro fonti di rendimento più affidabili negli ultimi anni.