Il saldo resta in deposito al notaio fino al passaggio di proprietà

Venditore pagato non più alla firma dell’atto di compravendita ma solo dopo la sua trascrizione su richiesta dell’acquirente

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle novità introdotte dalla legge per il mercato e la concorrenza sul conto deposito nelle vendite di immobili. La legge 4 agosto 2017 n. 124 ha previsto l’utilizzo da parte dei notai di un conto dedicato alla gestione dei pagamenti nelle vendite immobiliari su richiesta della parte interessata.

 

Tutela dell’acquirente

La novità introdotta dal legislatore tutela l’acquirente evitando che quest’ultimo possa incorrere nella sgradita sorpresa, dopo aver pagato, di vedere apposta un’ipoteca o altro gravame sull’immobile acquistato, nel periodo tra la data del rogito e la data della trascrizione. Infatti, a seguito della nuova disposizione potrà stabilirsi che il venditore sia pagato non più alla firma dell’atto di compravendita, ma solo dopo la sua trascrizione. La trascrizione avviene mediante la presentazione di una nota, da cui risultano gli estremi dell’atto immobiliare. Una volta eseguita la trascrizione del contratto e constatata l’assenza di pesi e gravami sull’immobile acquistato, il notaio svincolerà le somme depositate a favore del venditore dell’immobile. Rimane possibile che le parti prevedano che il corrispettivo pagato per la vendita sia sbloccato e versato solo dopo una determinata condizione. In questo caso, il notaio potrà svincolare il prezzo a favore del venditore, solo tenuto conto del verificarsi dell’evento.

 

Somme vincolate

 

Le somme del conto dedicato costituiscono patrimonio separato. Tali somme sono escluse dalla successione del notaio (e dal suo regime patrimoniale della famiglia) e sono impignorabili a richiesta di chiunque. È impignorabile anche il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse somme. Il notaio può disporre delle somme vincolate solo per gli specifici impieghi per i quali sono state depositate e ha l’obbligo di mantenere la documentazione di tutte le operazioni svolte.

 

Interessi maturati

 

Le somme versate nel conto deposito sono destinate all’acquirente e non possono essere utilizzate in altro modo. Si tratta di somme con un vincolo di destinazione, mentre per gli interessi maturati sul conto si applicheranno altre regole che avvantaggiano lo Stato. Infatti, gli interessi maturati sul conto di deposito sono destinati al fondo di credito agevolato per i finanziamenti alle piccole e medie imprese, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente. Tali interessi sono calcolati tenendo conto del periodo di deposito del denaro tra il giorno della sottoscrizione del rogito e la data della trascrizione. Pertanto, gli interessi maturati non possono essere trattenuti a vantaggio del notaio.

 

Spese e tributi

 

Nel conto corrente vincolato allo scopo di salvaguardare l’acquirente dovranno essere versati non solo il prezzo dell’immobile, ma anche gli importi per il pagamento delle imposte dovute allo Stato. La legge prevede che il notaio deve ricusare il suo ministero se le parti non depositano antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, l’importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio del gratuito patrocinio. Il notaio può recuperare dal conto dedicato, dopo aver diligentemente redatto uno specifico prospetto contabile, le somme dovute a titolo di tributi per i quali è sostituto o responsabile d’imposta, e comunque le spese anticipate  con fondi propri.